养老30年才回本养老地产忧现金流

更新时间:2019-05-31 15:23:13作者:王华老师

作为朝阳产业,目前,房企险企等各路资金均瞄准了养老地产这块未来的“蓝海”,但依然未能探索出一个成熟的养老地产运营模式。业内人士测算,从已经运营的养老地产来看,若计算土地及前期投入的建安成本,一个养老地产的资金回收期可能长达30年。而在漫长的回收期之中,万一出现资金链压力,如何保障后续服务跟进,依然是个待解的难题。

去年年底,保利的首个养老地产试点保利和熹会运营“满周岁”。记者探营发现,虽然收费相对公办养老机构高昂,且入住率已达到44%,保利和熹会每月依然面临30万元的运营缺口。据保利安平养老产业投资管理有限公司副总经理钱京测算,目前保利和熹会每个月的纯运营成本大约在80万元左右,而经过一年的运营,以去年12月的营收情况计算,仍收不抵支,缺口大约在30万元左右。“依照目前的形势,预计到今年年底,入住率达到65%~70%左右,有望达到收支平衡。”

房企:现金流压力较大

国泰君安证券去年年底公布的养老行业专题研究指出,根据联合国预测,2020年,我国60岁以上的老人达到2.42亿人,如果我国“9073”计划能够顺利实施,即居家养老、社区养老、机构养老人数分别占90%、7%、3%的比例,那么,2020年,将有726万老年人居住在养老机构中,而2012年时仅有381万张床位,这意味着在8年内,每年需要提供43.1万个床位。而若按英美两国养老地产快速发展20年后大约10%老年人入住的比例,每年带来的新增养老建筑面积将是2012年住宅销售面积的6.5%。

收费模式也是五花八门,总结起来不外乎产权制、会员制、抵押制、租金制、月费制等。但业内普遍认为,目前仍没有一个模式能够真正作为成熟的盈利模式。而涉足其中的企业无不感觉到巨大的现金流压力。

国泰君安研报举例称,2008年开园的亲和源老年公寓采取会员制模式,缴纳一次性入会费和每年年费便可以入住,目前项目出租为主的模式给现金流带来很大压力,中间一度需要出售部分公寓产权来获得资金回流。而万科幸福汇试点养老地产项目近150套,租售并举,其中“活跃长者住宅”面向市场销售,相较普通商品住宅建造和管理成本更高。

而对于保利和熹会,一位北京养老地产专业人士向记者算了一笔细账:若是把前期保利改建投入的3000万元改造费用、原本建设的土地价格、建安成本等费用计算在内,“会员费+每月租金”模式运营的养老地产需要30年时间才能回本。

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